市政府办公室关于规范新型产业用地管理的通知（试行）

各开发区管委会（管理办），各镇人民政府，各街道办事处，市各委办局，市各直属单位：

　　为深化自然资源要素配置改革，优化新型产业用地供给，推动功能混合和空间分层的复合用地模式发展，根据《省政府办公厅关于进一步推进工业用地提质增效的意见》（苏政办发〔2021〕103号）、《关于推进工业用地提质增效提升节约集约用地水平的意见》（宜办发〔2021〕48号）等精神，结合本市实际，现就规范新型产业用地管理有关工作要求通知如下：

　　一、定义

　　1、本通知所称新型产业用地（m0），是为适应传统工业向新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要而在“工业用地（m类）”中增设的用地分类，是指融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及商务办公、小型商业、食堂、物业、非成套住宅（即非住宅类居住建筑）等配套设施的用地。

　　优化空间布局

　　2、统筹空间布局和用地规模。坚持节约集约、产业集聚原则，科学合理确定新型产业用地空间布局与用地规模，在全市范围内划分三类区域，实行不同分区的差别化管理。其中一类区域，即重点布局区域，包括经开区、环科园、陶瓷产业园、度假区以及宜城街道等区域，单宗新型产业用地规模原则上不低于150亩。二类区域，即鼓励发展区域，包括各镇的镇区、工业集中区等区域，单宗新型产业用地规模原则上不低于100亩。三类区域，即因地制宜区域，包括全市城镇开发边界外（特别是被撤并乡镇集镇区）、具备相应开发条件的存量建设用地区域，单宗新型产业用地规模原则上不低于50亩。

　　新型产业用地在各区域内布局均须纳入控制性详细规划或实用性村庄规划。

　　3、创新规划实施管理。支持新型产业用地地块内工业、研发、办公、商服等用途互利的功能混合设置。工业、研发用房计容建筑面积占总计容建筑面积比例不低于70%且工业生产用房计容建筑面积占总计容建筑面积比例不低于30%；其余为配套用房，主要包括商务办公、小型商业、物业、食堂和非成套住宅等，计容建筑面积不高于总计容建筑面积的30%，其中商务办公建筑面积不高于总计容建筑面积的5%且总规模不超过10000平方米。配套功能用房需相对集中设置，集约建设，主要用于满足入驻企业和员工的日常生活需求，不得建设大型商场、旅馆和成套住宅等设施。原则上一类区域中符合直接投资超30亿、用地面积300亩以上等条件的可建设部分非成套住宅配套用房，二类区域不支持建设非成套住宅配套用房，三类区域不支持建设非成套住宅和商业配套用房。

　　4、严格建设规范设计。新型产业用地容积率原则上不低于1.8，鼓励集中成片，规模开发。新型产业功能用房，可参照工业建筑设计规范等进行设计；办公用房，可参照办公建筑设计规范进行设计；商业用房可参照一般商业建筑设计规范进行设计。非成套住宅用房可参照非住宅类居住建筑项目规范进行设计。地块内部应当根据实际需要科学合理地配置停车泊位等生活配套设施。可分割转让类新型产业用地的设计方案中，必须明确最小分割单元。

　　规范项目准入

　　5、新型产业用地项目实行项目准入管理。意向用地单位向属地政府提出新型产业用地项目评审申请，属地政府初审通过后报市工信部门。由市工信部门牵头组织发改、科技、自然资源规划、财政、住建、商务、行政审批、生态环境、应急管理等相关部门对开发主体资格及拟上项目的产业定位、投资规模、生态环境影响、产出效益、科创贡献等进行综合评估，对符合准入条件的出具新型产业用地项目评审意见，并明确使用类型、分割转让条件、分割转让比例、分割方案等内容，报市政府审批。新型产业用地项目评审意见经市政府批准后，由属地政府提请市自然资源规划部门组织供地。新型产业用地的使用类型分为整体自持类和可分割转让类。

　　6、新型产业用地实行产业准入制度。新型产业用地实施项目应符合我市产业发展战略方向，包括集成电路、新能源、生命健康等新兴产业，节能环保、特色新材料、高端装备和智能制造等优势产业，软件和信息服务业、5g、人工智能、物联网、通航、化合物半导体等布局发展产业。产业准入目录根据市政府产业政策动态调整。

　　四、高效配置资源

　　7、实行差别化地价。整体自持类新型产业用地地价按照工业用地价格确定，后续因经营不善确需分割转让的，需符合本通知第11条规定，同时编制分割方案报市政府批准并按规定以整宗地补缴地价。补缴标准根据转让时点分用途评估价与土地初始取得价之间的差额确定，其中研发、创意、设计、中试、生产等用途的土地价格按照不低于工业用地评估价格的1.2倍计，配套的商务办公类用途的土地价格按照不低于工业用地评估价格的2倍计。整体转让的按照转让时点分用途实际评估价补缴相应地价。

　　出让时约定需要转让的可分割转让类新型产业用地，土地出让起始价根据各用途土地价格及其相应建筑面积所占份额确定，其中研发、创意、设计、中试、生产等用途的土地价格不低于工业用地价格的1.2倍；配套的商务办公用房土地价格不低于工业用地评估价格的2倍。土地出让时涉及优惠的，转让时按转让时点补缴相应份额的优惠。

　　8、实行多元化供地。新型产业用地原则上安排存量建设用地，经市政府同意也可使用新增建设用地。

　　新型产业用地新办理出让的，可以采取带规划条件（规划设计方案）挂牌出让方式供地，通过政企联动、并联办理等措施，推进“拿地即开工”常态化。

　　存量工业用地使用权人自主实施的（原土地使用权人通过联合开发、入股等方式引入新投资主体的视同自主开发），在符合准入条件的前提下，可采用协议出让方式供地。其中涉及相邻若干存量工业用地归并联合实施的，可将各地块土地使用权归并至其中任一地块土地使用权人名下，采取协议出让方式供地；也可由政府收回土地使用权后实施；同时涉及国有建设用地和集体建设用地的，可统一设计，分别办理供地手续。存量工业用地由政府收回后转型的，可采取带规划设计方案或带地上建筑物挂牌出让方式供地。

　　9、实行统一化登记。新型产业用地项目竣工验收后可按规定办理不动产权登记，不动产权证书上注明“新型产业用地”，并标注产业用地使用类型。分割转让的，分割土地面积根据宗地总面积和分割建筑物面积占整个宗地建筑面积的比例确定。配套用房中不可分割、抵押、转让的部分，在不动产登记簿中予以记载。

　　五、狠抓履约监管

　　10、强化合同履约。新型产业用地出让成交后，签订土地出让合同前，土地竞得人需先与属地政府签订投资发展监管协议，明确新型产业用地行业分类、亩均投资、投产时间、达产时间、监管期限、达产后亩均税收等要求及违约责任。投资发展监管协议需由市工信部门鉴证，并交市自然资源规划部门备案。

　　市人民政府委托市自然资源规划部门与土地竞得人签订土地出让合同。土地出让合同内应明确使用类型、分割转让前提条件、分割转让比例、建设周期等内容。

　　规范分割转让。新型产业用地原则上整体持有，确需分割转让的，转让比例不得突破总计容建筑面积的50%。商务办公用房随产业用房一同转让，不得单独分割转让，其余配套用房不得分割、抵押、转让，整体转让和分割转让后的土地用途仍按新型产业用地管理。新型产业用地应以幢、层作为最小分割单元，其中生产用房最小分割面积不低于800平方米，科研设计用房、商务办公用房最小分割面积不低于150平方米，小型商业、物业、食堂、非成套住宅等生活配套功能用房不得转让。

　　新型产业用地分割转让的，必须符合土地出让合同约定，受让方应当为依法注册登记的从事生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务企业，并有3年以上合法纳税记录（或投资方有合法纳税记录），经属地政府审查同意后方可购买和办理相关不动产登记手续。受让方应当与属地政府签订投资发展监管协议，约定受让面积、投入产出指标、再次转让条件、违约责任等。新型产业用地建筑物出租的，必须符合相关管理要求。

　　严格限制再次转让。新型产业用地二次转让的，优先由原开发主体或属地政府回购；原开发主体或属地政府放弃回购的，可在市场上进行转让，且完成首次转让登记应满5年（企业经法定破产程序破产的除外）。

　　12、强化日常管理。属地政府为新型产业用地履约考核的责任主体，应当按照投资发展协议约定的期限，组织相关部门对新型产业用地进行履约考核和达产验收。对考核和验收不达标的，按照土地出让合同和投资发展监管协议追究违约责任。

　　新型产业用地开发主体负责新型产业用地项目运营和日常管理，应当配合属地政府做好产业情况、财政贡献、研发投入、综合能耗等情况统计，并对新型产业用地的使用进行严格监管。

　　六、其他

　　重大项目涉及使用新型产业用地的，可根据具体项目情况和本意见另行确定处理办法。

　　本文件自印发之日起试行。

　　宜兴市人民政府办公室     

　　2022年8月1日